Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка в росреестре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка в росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для собственника жилья главное преимущество субаренды — это экономия времени. Всю работу по поиску и взаимодействию с жильцами, оформлению документов делает посредник (субарендатор). В особенности это актуально для собственников, которые хотят сдавать квартиру в посуточную или краткосрочную аренду.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.
Как обезопасить себя от мошенников
1. Проверять документы арендатора. Тщательно изучайте доверенность на право сдачи жилья в повторную аренду: бывает, что в нотариальном документе зафиксировано право на показ квартиры, а не на подписание договора субаренды. Другая проблема, с которой можно столкнуться, — истёкший срок доверенности от арендодателя.
2. Заключать договор только с согласия всех собственников жилья. Если хозяев несколько, нужно требовать разрешение каждого из них. Уточните, есть ли несовершеннолетние в числе собственников.
3. Изучать правоустанавливающие документы на жильё. Для проверки «чистоты» квартиры понадобятся:
- выписка из реестра недвижимости (ЕГРН);
- справка о количестве зарегистрированных лиц;
- справка о приватизации, если квартира находится в социальном найме
Выгодна ли субаренда собственнику?
Когда квартира сдается на длительный срок, субаренда или поднаем нецелесообразны, так как значительная часть средств будет уходить посреднику. При этом усилия субарендатора будут минимальны. В данном случае гораздо выгоднее заключить договор с жильцом напрямую.
И напротив, субаренда или поднаем оправданы, если речь идет о краткосрочной сдаче квартиры или сдаче сразу нескольких квартир. В такой ситуации субаренда сэкономит собственнику много времени и сил, так как не придется искать клиентов, принимать телефонные звонки и перезаключать договор с новыми жильцами.
Где найти субарендатора?
Если нужно сдать квартиру, объявление лучше разместить на профильных сайтах по аренде и на сайтах-агрегаторах объявлений. Необязательно указывать, что вы сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.
Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор или поднаниматель, попросите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Порядок сдачи участка
В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:
| Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустует | но не желает расторгать арендное соглашение с арендодателем |
| Размер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендатор | Указанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделки |
| После того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицу | При наличии возражений собственника, договор не может быть заключен |
| После того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанности | В случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрацию |
| После чего документы подаются | в ФКП Росреестра |
| Спустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершается | и субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю |
Что нужно знать о субаренде нежилых помещений
При наличии соответствующего пункта в договоре или письменного согласия владельца собственности арендатор тоже может при ненадобности ли временной не востребованности недвижимости сдать ее в аренду — субаренду. Субаренда представляет собой довольно сложную юридическую сделку, в которой сторонами договора являются, по сути, два арендатора. По договору поднайма арендатор передает третьему лицу арендованное им у собственника имущество.
Инфо
Несмотря на кажущуюся запутанность и непонятность, подобные сделки являются вполне законными и распространенными среди предпринимателей и нанимателей крупных жилых объектов недвижимости. Обязательным условием субарендного соглашения является добровольное согласие владельца недвижимости на передачу в поднаем его имущества. Без письменного подтверждения отсутствия претензий со стороны собственника, договор субаренды будет считаться недействительным.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Субаренда части земельного участка или целого объекта оформляется с учетом условий, регламентированных на законодательном уровне:
- субарендный договор не может быть заключен на срок, превышающий период действия соглашения об аренде предмета отношений;
- передавать участок можно только в том случае, если владелец имущества дал на это разрешение;
- в случае расторжения договора аренды раньше прекращения периода действия субарендного соглашения, отношения по последнему документу также останавливаются;
- к заключению сделки и оформлению рассматриваемого документа применяются правила, утвержденные для случаев передачи имущества во временное пользование по арендному соглашению;
- субарендный договор подлежит обязательной регистрации в госорганах, если он заключен на срок 1 год и более, а также, если сторона юр.лицо, то договор должен быть в письменной форме, но до 1 года не подлежит регистрации.
- То есть, отношения между субарендодателем и субарендатором регулируются при помощи договора, а также ЗК РФ и главы 34 второй части ГК РФ.
В связи с тем, что предметом правоотношений является земельный участок, то стороны обязаны руководствоваться не только гражданским законодательством, но и Земельным кодексом.
Обратите внимание: Передать в субаренду можно земельный участок, находящийся в не только в частной собственности, например у физического или юридического лица, но и в государственной, а также в муниципальной.
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.
Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:
Арендатор вправе:
- Требовать перечисления арендных выплат в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения;
- Требовать от Субарендатора использования земельного участка по его целевому назначению.
Арендатор обязуется:
- Передать земельный участок Субарендатору в соответствии с настоящим договором;
- Обеспечить соответствие земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
Субарендатор вправе:
- Требовать предоставления земельного участка в соответствии с настоящим договором;
- Требовать соответствия земельного участка заявленным в настоящем договоре характеристикам.
Субарендатор обязуется:
- Использовать земельный участок исключительно в рамках его целевого назначения;
- Осуществлять ежемесячные денежные перечисления Арендатору за пользование земельным участком;
- Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.
Ограничения в использовании субарендованного ЗУ
Ограничения могут быть:
- Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
- Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.
Зачем регистрировать договор субаренды?
В случае нежелательных споров или несоблюдения условий договора, регистрация субаренды обеспечивает возможность обращения в суд и возмещения ущерба. Это также позволяет заинтересованным лицам проверить правомерность пользования имуществом и предотвращает возможные злоупотребления.
Регистрация договора субаренды также является необходимым условием для получения государственных льгот и субсидий, связанных с арендой недвижимости. Без регистрации такие программы поддержки могут оказаться недоступными.
Кроме того, регистрация договора субаренды сигнализирует о законности сделки и позволяет избежать возможных проблем при переходе права собственности на недвижимость, продаже или иной передаче имущества в дальнейшем.
В целом, регистрация договора субаренды является необходимой процедурой, которая обеспечивает стабильность и защиту интересов всех участников сделки. Это позволяет снизить риски возникновения споров и обеспечить прозрачность действий при аренде недвижимости.
Последствия нерегистрации договора субаренды
Нерегистрация договора субаренды может иметь серьезные последствия для всех сторон сделки. Во-первых, нерегистрированный договор не приобретает юридической силы, что означает, что он не соответствует требованиям законодательства.
Во-вторых, нерегистрированный договор не дает субарендатору и субарендатору правовую защиту в случае возникновения споров или нарушения условий договора. Без регистрации договора, субарендатор может быть легко выселен из имущества субарендатора без возможности защитить свои права.
Кроме того, нерегистрированный договор субаренды может носить и криминальный характер. Нередки случаи, когда субарендаторы используют имущество в коммерческих целях без выплаты налогов или получения соответствующих разрешений, что может повлечь за собой наказание со стороны налоговых органов.
Нерегистрированный договор может также привести к проблемам при продаже или сдаче в аренду основного имущества. Покупатель или арендатор могут столкнуться с проблемами в процессе сделки, так как наличие нерегистрированного договора субаренды может снизить стоимость объекта недвижимости или стать причиной отказа потенциального арендодателя или покупателя.
Кроме того, нерегистрированный договор может оказаться недействительным по решению суда, основываясь на том, что он не соответствует требованиям закона. В этом случае все стороны сделки могут потерять свои права и заинтересованным сторонам придется искать другие способы защиты своих интересов.
Таким образом, регистрация договора субаренды в росреестре имеет большое значение и помогает предотвратить потенциальные проблемы и споры в будущем, защищая права всех сторон сделки.
Рост рисков при нерегистрированной субаренде
Нерегистрированная субаренда может привести к значительному росту рисков для всех сторон сделки. Отсутствие регистрации означает, что договор субаренды не будет признан юридически действительным. Это может привести к непредсказуемым последствиям, таким как:
1. Конфликты с основным арендодателем: Если основной договор аренды не разрешает субаренду или требует предварительного согласия, то нерегистрированная субаренда будет нарушением договорных обязательств. Основной арендатор может столкнуться с проблемами исключения из арендуемого помещения, штрафами или даже судебными исками со стороны арендодателя.
2. Потеря прав субарендатора: В случае нерегистрированной субаренды, субарендатор может лишиться прав аренды по истечении срока основного договора. В таком случае, субарендатор может быть вынужден покинуть помещение без возможности продолжения использования и, следовательно, потерять инвестиции и клиентскую базу, связанные с арендованным помещением.
3. Гражданско-правовая ответственность: Если субаренда не зарегистрирована, стороны могут столкнуться с гражданско-правовой ответственностью при наступлении спорных ситуаций. Необходимость защиты своих прав и интересов в судебном порядке может привести к дополнительным затратам на юристов и привлечению свидетелей.
На сегодняшний день регистрация договора субаренды в росреестре является обязательной и обеспечивает стабильность и защиту прав субарендатора. В случае отказа от регистрации договора субаренды, риски и проблемы для всех сторон сделки значительно растут. Поэтому, рекомендуется всегда регистрировать субаренду в росреестре, чтобы избежать потенциальных последствий.