Правила продажи квартиры в 2024 году с несовершеннолетними

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила продажи квартиры в 2024 году с несовершеннолетними». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?

Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.

Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.

---

В каких случаях можно продать квартиру с долей ребёнка?

Несовершеннолетними гражданами признаются лица в возрасте до 18 лет. Считается, что они в силу своего возраста и отсутствия нужных знаний и опыта, не могут самостоятельно совершать крупные сделки. Их безопасность находится под контролем органов опеки и попечительства.

Дети не могут остаться на улице после продажи квартиры их родителями. Они по закону должны получить не только новую жилую площадь, но и не уступающие первой квартире условия жизни.

Отделу опеки для получения разрешения на продажу нужно будет предоставлять документ, который подтверждает приобретение для ребёнка нового жилья.

Отсутствие такого документа будет являться основанием аннулирования сделки или даже привлечения к ответственности нарушителей правил заключения соглашений.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребёнок? Да, конечно, такую квартиру можно реализовать на рынке, но для этого нужно знать некоторые особенности.

Обязательный порядок продажи доли при наследовании

В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2024 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.

Основная цель нового закона о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании — обеспечение равенства наследников и предотвращение возможных конфликтов и споров между ними. При наследовании жилого помещения с долей, все наследники будут обязаны согласовывать решение о продаже этой доли.

Закон предусматривает, что продажа доли в жилом помещении будет производиться на открытом аукционе или через специальные агентства, специализирующиеся на продаже долей в недвижимости. Стоимость доли будет определяться исходя из рыночных цен на жилую недвижимость в данном регионе.

Продажа доли будет проводиться в течение определенного срока, который будет установлен законом. В случае, если ни один из наследников не заинтересован в приобретении доли, она будет предложена другим заинтересованным лицам. При этом, наследники будут иметь предпочтительное право на приобретение доли по цене, установленной на аукционе.

Сумма полученная от продажи доли будет равномерно распределена между наследниками, в соответствии с их долями в наследстве. Исполнение этого закона будет контролироваться соответствующими государственными органами и комиссиями.

Таким образом, новый закон о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании создает прозрачные и честные условия для всех наследников, и обеспечивает равные возможности при разделе наследства.

Что требуется для получения согласия

Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.

Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:

• Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
• Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
• Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.

Допустим, малолетний и его мать являются сособственниками двухкомнатной квартиры, в которой они проживают. Мать приняла решение продать эту квартиру и переехать в другой район города, обладающий, по ее мнению, преимуществами. В соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ) при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу ст. 37 ГК РФ распоряжение путем совершения сделок по отчуждению имущества ребенка может быть совершено матерью только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Закономерен вопрос: означает ли требование, включенное в п. 2 ст. 37 ГК РФ, недоверие государства к родителям? Почему государство не позволяет родителям самостоятельно принять решение о распоряжении имуществом несовершеннолетнего, даже если родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, а семья, в которой проживает ребенок, не состоит на учете в органах опеки и попечительства как неблагополучная? Не указывает ли эта норма на презумпцию недобросовестности законных представителей? Полагаем, что нет, дело в другом.

Не последнюю роль в установлении особого контроля со стороны государства играет наследие 90-х гг., когда права несовершеннолетних нарушались в массовом порядке. Люди в те годы были дезориентированы, не умели обращаться с недавно появившимся правом частной собственности на недвижимость, были юридически безграмотны, поэтому попадались на удочки различных мошенников и в результате оказывались на улице вместе с несовершеннолетними детьми. Несмотря на то, что эта эпоха миновала и массовые нарушения имущественных прав несовершеннолетних прекратились, государство все же полагает преждевременным рассчитывать во всех случаях на добросовестность, разумность и практичность родителей.

Давая разрешение на сделку, органы опеки должны не только проверить, не нарушаются ли права ребенка в данной семье в целом, но и убедиться, что права ребенка не будут нарушены при отчуждении принадлежащего конкретного имущества (в нашем случае — объекта жилой недвижимости). Именно поэтому орган опеки выдает разрешение на сделку только при наличии достаточных гарантий того, что права ребенка не будут нарушены в результате ее совершения.

Такой подход законодателя вызван, по-видимому, повышенной заботой о жилищных правах ребенка . Тезис о том, что наличие жилья является одним из базовых условий для нормального существования любого взрослого индивида, не говоря уже о благополучном развитии ребенка, — не требует особых доказательств. Итак, из чего должен исходить орган опеки и попечительства, давая разрешение на продажу квартиры, принадлежащей ребенку? Вернемся к нашему примеру. Как определить, будут ли соблюдены интересы ребенка в данном случае? В первую очередь нужно проанализировать аргументы матери, обратившейся за разрешением на совершение сделки. Допустим, мать приняла решение продать квартиру, в которой они проживают с ребенком, с целью переехать в другой район города, более благополучный с точки зрения экологии. К тому же будущая квартира расположена ближе к ее работе, а во дворе дома находится престижная школа для ребенка и т.д.

———————————

Могут возразить: мол, разрешение требуется на распоряжение любым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, а не только жилой недвижимостью, однако факт остается фактом: подавляющее большинство разрешений органов опеки и попечительства запрашивается именно в случае продажи жилого помещения, принадлежащего ребенку.

Если аргументы матери кажутся органам опеки убедительными, далее они проверяют стоимость квартиры и ее метраж. Продаваемая и приобретаемая квартиры должны быть примерно одинаковыми по стоимости и желательно сохранение ребенку отдельной комнаты, если она у него была.

Однако органы опеки и попечительства, получив много лет назад право (а одновременно — и обязанность) решать вопрос о выдаче разрешений на такие сделки, не получили четких критериев, которыми они должны руководствоваться, принимая решения о выдаче (или отказе в выдаче) разрешений. Особенно актуально это при продаже жилого помещения. Разнообразие жизненных ситуаций невозможно систематизировать. Необходимо принимать во внимание и масштабы нашей страны, жизненную необходимость переезда родителей из одного города в другой город в поисках работы. К тому же органы опеки перестраховываются, опасаясь, с одной стороны, что права несовершеннолетнего могут быть нарушены, с другой стороны — что они получат порицание в свой адрес за ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Все вместе взятое приводит к частым отказам с их стороны и, как следствие, — частым судебным спорам .

———————————

См.: решение Тутаевского городского суда (Ярославская область) от 26 июля 2018 г. по делу N 2А-648/2018; решение Центрального районного суда г. Омска от 19 июля 2018 г. по делу N 2-2674/2018; решение Сыктывкарского городского суда от 26 июля 2028 г. по делу N 2-4617/2018.

Так, в одном из дел органы опеки отказали в выдаче разрешения на продажу квартиры, сособственником которой являлся ребенок (1/3 доли в праве собственности) со ссылкой на то, что родители ребенка, переехав в г. Выборг из г. Кемь, оставили ребенка жить с дедушкой в Кеми . Родители же утверждали, что прежде чем перевозить ребенка в другой город, сначала хотят купить квартиру в г. Выборг, куда перевели на работу отца ребенка, а для этого им надо продать квартиру в г. Кемь. Обещание отца подарить ребенку свою долю в праве собственности в другом объекте недвижимости не изменило решения органов опеки. Родители ребенка обратились в суд с иском о признании незаконным отказа органов опеки, однако суд со ссылкой на п. 1 ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» отказал в удовлетворении иска. Норма этого пункта позволяет отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, только «при перемене места жительства подопечного». Указанное правило ФЗ «Об опеке и попечительстве» (как, впрочем, многие его нормы) в сегодняшних условиях — неоднозначное и спорное. Полагаем, что в сложившейся ситуации без рекомендаций со стороны Верховного Суда РФ в виде Обзора практики по такого рода административным искам не обойтись.

———————————

См.: решение Кемского городского суда (Республика Карелия) от 19 июля 2018 г. по делу N 2А-252/2018.

Еще один вопрос возникает на практике при отчуждении квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему: необходимо ли согласие второго родителя на продажу такой квартиры .

———————————

См.: Михайлова И.А. Согласование сделок несовершеннолетних лиц: практические и теоретические проблемы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 1. С. 8 — 13.

В соответствии с п. 1 ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей. Объем этих прав не зависит от того, родились дети в зарегистрированном браке или нет, признано отцовство добровольно или установлено в судебном порядке . В связи с этим некоторые специалисты приходят к выводу, что необходимо согласие обоих родителей при продаже квартиры, принадлежащей ребенку. В противном случае сделка по продаже квартиры не будет соответствовать закону. Безусловно, согласие обоих родителей на отчуждение квартиры выглядит как наиболее соответствующее интересам ребенка.

———————————

См.: Антокольская М.В. Семейное право. М., 2013. С. 268.

Но, во-первых, насколько достижимо такое положение вещей? Даже отыскать второго родителя не всегда просто. Часто у родителей неприязненные отношения. Как верно отмечает М.В. Антокольская, ожидать от лица, активно препятствовавшего установлению отцовства, осуществления родительских прав по меньшей мере наивно. В лучшем случае он будет бездействовать, в худшем — использовать свои права для того, чтобы отомстить матери ребенка, предъявившей иск об установлении отцовства .

———————————

См.: Там же. С. 213.

Во-вторых, давайте взглянем на проблему с другой стороны и ответим на вопрос: какую цель преследуют правоприменительные органы, истребуя согласие второго родителя? Хотят ли они защитить права ребенка или права этого родителя? В научной литературе отмечается, что основным критерием осуществления родительских прав и обязанностей является обеспечение интересов детей . Права ребенка при продаже квартиры защищены законным представителем, который не лишен родительских прав и не ограничен в них, а следовательно, является добросовестным родителем, органом опеки попечительства, который дал согласие на отчуждение жилого помещения, должностным лицом публичного права — нотариусом, проверившим законность сделки при ее удостоверении. Интересы ребенка вряд ли нуждаются в дополнительной защите. Приходится признать, что согласие второго родителя необходимо лишь для реализации его прав в качестве законного представителя, но не для защиты прав ребенка.

———————————

См.: Семейное право: Учебник / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2016. С. 149.

Не станет ли личный конфликт между родителями препятствием на пути к совершению выгодной для несовершеннолетнего сделки? Бесспорно, если возражения второго родителя имеют серьезные основания, то орган опеки и попечительства должен исследовать эти возражения. Однако во главу угла должно ставиться не согласие на продажу квартиры второго родителя как таковое, а интересы ребенка. Следует согласиться с тем, что по смыслу закона для совершения сделки достаточно согласия лишь одного из родителей. А в случае спора между родителями суд должен исходить из интересов ребенка . К такому же пониманию закона приводит его систематическое толкование. В отличие от норм ст. ст. 26 и 28 ГК РФ, в которых упоминается о «родителях» несовершеннолетних, в норме ст. 27 ГК РФ («Эмансипация») в связи с согласием употреблено выражение «обоих родителей». Очевидно, что в остальных случаях, по мысли законодателя, достаточно согласия на совершение сделки одного из законных представителей. Данный подход поддерживается и судебной практикой . Однако для того чтобы поставить точку в данном вопросе, видимо, ВС РФ нужно высказать свою позицию.

———————————

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. СПб., 2005. Часть первая. С. 71.

См.: Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 7 ноября 2014 г. N 33-7022/2014; Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской республики от 28 сентября 2015 г. N 33-3428/2015.

Библиографический список

1. Антокольская М.В. Семейное право. М., 2013.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. СПб., 2005. Часть первая.

3. Михайлова И.А. Согласование сделок несовершеннолетних лиц: практические и теоретические проблемы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 1.

4. Семейное право: Учебник / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2016.

5. Чашкова С.Ю. Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 3.

Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция

После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.

Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:

1. Составление договора купли-продажи.

2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.

3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.

Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.

Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.

Особенности заключения сделки с детьми-собственниками

Теперь постараемся изучить порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Начнем с ситуации, когда ребенок владеет жильем или его долей. Ведь, как уже было сказано, именно такой расклад доставляет немало проблем.

Для проведения любых сделок с имуществом, собственниками которого полностью или частично являются несовершеннолетние, законные представители не могут осуществлять никакие операции с недвижимостью без разрешения органов опеки. Соответствующая служба выдаст разрешение на проведение финансовой сделки. После этого процесс осуществляется точно также, как и обычная купля-продажа.

Если органы опеки не разрешают провести операцию, конечно же, реализовать поставленную задачу не получится ни под каким предлогом. Это нарушение действующего законодательства.

Несколько слов о том, когда ООП не позволит провести куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником. Существует ряд обстоятельств, при которых соответствующая служба не разрешает изучаемые сделки.

К таковым относят:

• сделка проводится с ущемлением прав и интересов несовершеннолетнего;
• новое жилье, предложенное ребенку, обладает худшими условиями;
• один из родителей отказывается от заключения сделки;
• ребенок является наследником жилья, но он все еще не вступил в наследство;
• приобретаемое жилье на стадии строительства и завершено менее чем на 50%;
• новая квартира не оснащена удобствами, необходимыми для нормального проживания (полностью или частично);
• жилое имущество, покупаемое за счет денег, вырученных от продажи квартиры, находится в аварийном состоянии.

Это наиболее распространенные ситуации, при которых родителям не дадут продать квартиру, принадлежащую по документам ребенку. Но ООП имеют право отказать и по иным причинам. Ведь каждая семья индивидуальна.

К примеру, родителям могут отказать в продаже жилья, если новое предполагаемое место жительства ребенка обладает сильной загазованностью, а в ячейке общества есть дети-астматики.

Похожие записи:

• Что делать, если соседи постоянно шумят после 2300
• Наследство после смерти мужа несовершеннолетним детям
• Льготы пенсионерам инвалидам 2 группы в 2024 году в Санкт-Петербурге