Аренда части земельного участка без постановки на кадастровый учет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда части земельного участка без постановки на кадастровый учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

• статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
• статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
• статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
• статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

• запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
• проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
• уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
• проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
• по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

• земля как природный ресурс;
• земельные наделы;
• их части.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

• определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
• происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;
• часть земли ставится на кадастровый учет;
• производится регистрация земли в Росреестре.

Росреестр информирует об изменениях в законодательстве. Аренда части объекта

Межевой план – это альтернатива кадастровому плану. Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).

Документ представляет из себя чертежи и листы, где описываются цели и границы участков, сведения о сторонах и кадастровом инженере.

Договор подписывается обеими сторонами и каждой из них после заключения сделки остаётся одна копия. В договоре не только должны быть указаны чертежи с границами – к нему прикрепляются:

1. разрешения от различных служб;
2. кадастровый паспорт или межевой план, если они есть.

Также в договоре обязательно должны быть прописаны условия:

• предмет договора (то есть участок – он должен быть описан, используются данные от произведённой ранее индивидуализации);
• срок договора аренды (если этот пункт не обозначить в договоре, он автоматически становится бессрочным – арендатор будет в праве занимать долю ЗУ на условиях, обозначенных в договоре, сколько ему потребуется);
• стоимость аренды (с указанием периодичности выплат);
• права и обязанности сторон (этот пункт остаётся на усмотрение сторон, помимо базовых – договор может заключаться на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству).

О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь.

Также в копиях договора указываются подробные данные сторон (паспорт, адрес и гражданство).

• Скачать бланк договора аренды части земельного участка между физическими лицами
• Скачать образец договора аренды части земельного участка между физическими лицами

О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

Продление договора возможно при истечении срока его действия – необходимо согласие обеих сторон. Если условия остаются прежними, то необходимо только обновить уже существующий документ, по сути изменив в нём только даты.

Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка

Есть целый список случаев, когда межевание становится необходимым. Перечислим основные из них:

— необходимо оформить земельный участок в собственность;

— владелец земли собирается разделить земельный участок для продажи или передачи его по наследству;

— между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);

— планируется разделить земельный участок на два и более самостоятельных участка;

— планируется объединить два и более земельных участка в один.

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.

Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.

Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.

К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).

Можно ли заключить договор аренды части земельного участка без приложения

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.*

В п. 2 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ установлено, что при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Постановка на кадастровый учет земельного участка

Для постановки земли на кадастровый учет, если одновременно не происходит регистрации прав, заявление может подать собственник участка, лицо, в пользу которого установлено обременение (ограничения), либо кадастровый инженер. Заявителями могут также быть и другие лица, если это разрешено законом.

Земельные участки могут быть временными, архивными, аннулированными, учтенными и ранее учтенными. Последняя категория объединяет земли, которые были поставлены на кадастровый учет до вступления в силу закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также те участки, права на которые зарегистрированы до марта 2008 года без постановки на учет. Другими словами, все документы о праве собственности на землю в наличии, но в кадастре неполная запись об участке или она отсутствует совсем. Если в отношении такого надела не проводилась процедура межевания и в кадастре нет данных о его границах, необходимо провести соответствующие кадастровые работы и обратиться за уточнением данных в Кадастровую палату. При отсутствии ранее учтенного участка в кадастре собственнику или другому лицу, обладающему соответствующими полномочиями, следует обратиться за постановкой на кадастровый учет. С января 2020 года эта процедура стала обязательной не только для новообразованных участков, а для всех без исключения.

Как взять в аренду земельный участок без кадастрового номера

В таком кропотливом деле как оформление земельного участка в аренду, например, под строительство, существует масса подводных камней, которые могут свести ваши усилия на нет. Приводим ряд советов, следуя которым, Вы сможете избежать многих неприятных моментов.

• Внимательно проверяйте договор. Он должен быть составлен юридически грамотно и содержать такие сведения:
  • Реквизиты бумаги, согласно которой арендодатель имеет право свободно распоряжаться данным участком и сдавать его;
  • Характеристику участка. Надел должен иметь кадастровый номер, адрес (указание на расположение) и установленную площадь;
  • Четкое определение размера арендной платы и график ее внесения.
• Арендуя землю не у собственника, требуйте бумагу, на которой будет изложено согласие хозяина земли на переуступку ее Вашим арендодателем (а для него – арендатором);
• Для того чтобы снять муниципальный участок, нужно написать заявление и собрать такой пакет бумаг:
  • Паспорт (для физлица). Выписка из ЕГРЮЛ, а еще заверенные копии учредительных бумаг (для организаций, юрлиц);
  • Выписка ЕГРП, заключающая, что прав на участок нет;
  • Решение администрации формировать участок;
  • Кадастровый паспорт, выданный на участок;
  • Документы, подтверждающие, что вопросы со всеми заинтересованными инстанциями улажены.
• Помните, что аукцион можно выиграть лишь имея правильно оформленные документы. Преимущество Вам может дать собственность, расположенная на разыгрываемом участке;
• Межевание муниципальных земель лучше доверяйте компаниям, заслужившим авторитет в этой области. Полученные после данной процедуры сведения (глубина залегания вод, уровень над морем и пр.) нужно передать в Управление Земельными ресурсами. Там же Вы получите разрешение на аренду;

Подобный длительный период возможен, но тут есть свои особенности. Причем это касается как участков в пределах города, так и в сельских поселениях. Важное условие – это наличие его регистрации в кадастре. Однако существует определенное ограничение, а если точнее, целевое использование. Конкретней:

После поступления вашего заявления сотрудники Департамента городского имущества города Москвы рассмотрят его на соответствие формальным требованиям, а кроме того, направят запрос в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы для проведения проверки использования земельного участка. Там должны будут проверить, законно ли использовался ли и не было ли нецелевого использования. Например, не вели ли вы строительство или реконструкцию различных объектов на участке без оформления необходимых документов.

• заявление, в котором нужно будет обязательно указать кадастровые номера вашего земельного участка, здания или сооружения. Узнать эти номера можно на сайте Росреестра;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае, если заявление будет подавать представитель);
• нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих права заявителя на здания, сооружения (в случае, если в ЕГРН нет данных о зарегистрированных правах на объекты недвижимости).

Предоставление в аренду без торгов земельных участков не для целей строительства В избранное

1. Обращается в Управление по работе с крупными контрагентами (УРКК Комитета).
2. Подает заявление о предоставлении земельного участка в аренду без торгов по форме (Заявление) и необходимые документы.
3. В случае принятия Комитетом положительного решения — получает уведомление о предоставлении земельного участка в аренду не в целях строительства без торгов по форме и договор аренды земельного участка по форме.
4. В случае принятия Комитетом отрицательного решения — получает Уведомление об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без торгов по форме.

1. При необходимости подготавливает в ИТС «Кадастр‑2» межведомственные запросы с использованием электронной подписи и направляет их:
   • в Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт‑Петербургу (ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт‑Петербургу) о предоставлении выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
     • о правах на земельный участок;
     • о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке (при их наличии).
   • в Управление Федеральной налоговой службы по Санкт‑Петербургу (УФНС) о получении выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о лице, являющемся заявителем.
2. Подготавливает запросы в исполнительные органы государственной власти и направляет их посредством РГИС в:
   • Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА):
     • о сведениях, содержащихся в документах территориального планирования и документации по планировке территории, в границах которой расположен земельный участок, касающихся использования земельного участка;
     • о сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности об объектах инженерно‑технического обеспечения, в том числе о расположенных в границах земельного участка зонах охраны электрических сетей и сетей инженерно‑технического обеспечения (при наличии);
   • Комитет по инвестициям Санкт‑Петербурга (КИ) о принятых и (или) подготавливаемых решениях о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности или право государственной собственности на который не разграничено, и(или) о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт‑Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования;
   • Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) об ограничениях использования земельного участка для целей, не связанных со строительством, с учетом наличия охранных зон электрических сетей и сетей инженерно‑технического обеспечения;
   • Комитет по благоустройству Санкт‑Петербурга (КБ) об ограничениях на использование земельного участка, расположенного в границах территорий зеленых насаждений общего пользования городского значения, территорий зеленых насаждений общего пользования резерва озеленения, территорий зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения), лесных участков, находящихся в государственной собственности Санкт‑Петербурга, а также о соответствии использования земельного участка для целей, не связанных со строительством, мероприятиям по организации дорожного движения грузовых транспортных средств (в случае если целью использования земельного участка является размещение стоянки грузовых транспортных средств);
   • Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт‑Петербурга (КРТИ) о соответствии использования земельного участка для целей, не связанных со строительством, мероприятиям по развитию объектов транспортной инфраструктуры и организации дорожного движения (в случаях если целью использования земельного участка является размещение стоянки транспортных средств);
   • Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о расположении земельного участка в границах территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, в границах зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, и о режиме использования земельного участка;
   • Комитет по строительству (КС) о наличии основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, указанного в подпункте 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ (в части невозможности образования земельного участка по основанию, указанному в подпункте 18 статьи 39.16 ЗК РФ) (сведения представляются в рамках компетенции КС);
   • Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Городской информационно‑расчетный центр» (ГИРЦ) о наличии (отсутствии) в автоматизированной информационной системе «Электронный социальный регистр населения Санкт‑Петербурга» (ЭСРН) документов, подтверждающих принадлежность заявителя к категории граждан, указанной в заявлении о предоставлении земельного участка. Запрос направляется при рассмотрении заявления, поданного в целях приобретения земельного участка в аренду заявителем, наделенным в соответствии с федеральными законами или законами Санкт‑Петербурга правом на приобретение земельного участка в первоочередном или внеочередном порядке, в случае, если заявителем не представлен документ, подтверждающий принадлежность к указанной категории граждан, но заявитель указал в заявлении о регистрации в ЭСРН.
3. Получает ответы на межведомственные запросы.

Регистрация договора найма

После получения межевого плана его необходимо согласовать с пожарной и экологической службами района (куда обратиться – уточняется в кадастровой службе). После получения выписки из ЕГРН по новому отрезку необходимо учитывать, что она действительна только для текущего соглашения найма.

Сделка аренды регистрируется в местной службе Российского реестра. Сделать это можно такими способами:

• Через сайт Росреестра. Для этого нужно сделать скан-копии соглашения и прилагаемых к нему документов. После этого заполнить форму заявления на официальном сайте реестровой службы, загрузить электронные версии копий и отправить заявку. В форме указывается адрес электронной почты, куда должен прийти ответ.
• С помощью МФЦ. Способ требует личного присутствия на приеме у специалиста – ему необходимо передать собранный для регистрации пакет.
• В службе Росреестра – аналогично учету через МФЦ, самый быстрый вариант, т.к. отсутствуют службы-посредники.

Для того, чтобы зарегистрировать договор, помимо основной бумаги на руках нужно иметь:

• Удостоверения личности (для граждан), уставные документы (для организаций).
• Выписку из ЕГРН на выделенную часть земли.
• Межевой план, подтверждающий выдел части территории.
• Юридические акты, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Бумаги об отсутствии задолженностей и обременений на землю.

Госучет необходим не только для формального соблюдения законов и чистоты отчетов перед налоговой службой. Учтенная сделка защищена на случай недобросовестного исполнения обязательств одной из сторон. Если же регистрация не выполнялась, суд может отказать в рассмотрении искового заявления. Споры возникают не только по поводу неисполнения, но и касаемо размера сдаваемой территории.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

• Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
• Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
• Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
• Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

• Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
• Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2022 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Порядок деления земельных участков производится на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 11.4 при образовании новых участков из одного у первоначального прекращается его юридический статус.

Раздел земельного надела дает право новым собственникам полноправно распоряжаться новыми участками. Если участок, который подлежал разделу, находился в совместной собственности, у всех владельцев остается право на новые сформированные части после раздела доли. Если между владельцами не подписано иное соглашение.

Деление земельного надела, находящегося в ведении некоммерческой компании, производится с учетом плана межевания территории. Это правило действует в том случае, если земля выделяется гражданам для ведения садового и дачного хозяйства

. При делении такого надела могут быть образованы несколько участков, которые можно использовать как для садоводчества, так и для общего пользования. Полученный участок сохраняется в измененных границах.

Участок земли останется в измененных границах в том случае, если речь идет о разделе надела, находящегося в собственности у муниципалитета или в государственном владении.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Похожие записи:

• Аванс по прибыли за 2 квартал в 2024 году
• Госпошлина при продаже земельного участка в 2024 году
• Родила 3 ребенка что положено в 2024 в Саратовской области