Как быстро продать коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подготовка объекта. Внешний вид влияет на первое впечатление — нужно вынести всё лишнее из помещения и провести генеральную уборку. Замусоренный склад может оттолкнуть покупателя, и если на рынке можно найти другие аналогичные лоты, велик шанс потерять клиента.

При продаже коммерческой недвижимости нужно учитывать намного больше факторов, чем при продаже квартиры или даже частного дома. Ключевым фактором для покупателя будет потенциальная выгода от использования помещения в будущем.

У рекламы объекта тоже есть особенности — помимо досок объявлений, хорошо работают баннеры и другая наружная реклама.

Большая сумма расходов возникает при уплате налогов после продажи — варианты сэкономить есть, но они зависят от используемой системы налогообложения и конкретной ситуации. Безопасная экономия возможна только при понимании всех нюансов законодательства. Поэтому, если нужна быстрая продажа коммерческой недвижимости без потери в цене, лучше обратиться к специалистам.

Заготовка ответов на “блицопрос”

Грамотный покупатель, особенно опытный инвестор с деньгами, задает вопросы:

• Почему вы продаете именно за 32,5 млн рублей, это на 1,5 млн выше рынка?
• Сколько посетителей заходит в магазин?
• Как идут дела у арендатора?
• и еще раз Почему продаете?

Ответы на них нужно готовить заранее. Вопросы — это возражения и потенциальная попытка покупателя сбросить цену.

Очевидный и безобидный вопрос “Почему продаете?” ставит многих в тупик. Собственники придумывают ответы на ходу. Иногда они не имеют никакого отношения к реальности. Среди ответов бывает такое: “Устал от бизнеса, хочу отдохнуть”. Это детский сад, а не ответ Продавца. Он показывает вашу неопытность в продаже коммерческой недвижимости. Подготовьте что-то стоящее. Например:

• хочу закрыть все кредитные обязательства, вот выписка из банка (дайте покупателю шанс проверить ваши слова);
• планирую вложиться в недвижимость в еврозоне, нужны дополнительные средства.

Схемы выгодной продажи

• Если недвижимость не приносит особой прибыли, можно перевести ее на баланс убыточной структуры. Законодательство в таком случае позволяет не потерять 20% налога на прибыль. При этом владение объектом более трех лет позволяет не оплачивать налог со сделки, а вот более краткосрочное владение предполагает специфическую ставку для владельцев разных типов: ИП платит всего 6%, физлицо – 13%, а юрлицо – те же 13% и еще 18% НДС.
• Официально можно продать коммерческую недвижимость по сравнительно скромной цене, а остальные деньги передать при помощи банковской ячейки. Этот способ нелегален и несет определенные риски, но зато помогает заключить более выгодную сделку.
• При продаже помещения налог платить надо, а при продаже ООО – нет. Таким образом, можно оформить недвижимость на отдельную ООО, и продавать само общество. Однако не стоит употреблять подобными махинациями при проведении сделок на сумму более 100 миллионов рублей.
• Индивидуальный предприниматель платит куда меньший налог со сделки, чем собственник какого-либо другого вида, однако проблема заключается в том, что слишком крупный объект не может принадлежать одному ИП. Следовательно, можно оформить его на несколько ИП, и продавать коммерческую недвижимость будут уже они, но для потенциального покупателя это стресс – не все захотят зависеть сразу от нескольких контрагентов.
• Продавая недвижимость пулу инвесторов, стоит заранее перевести ее в закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). По итогу такой сделки покупатель приобретает фактически не недвижимость, а пай – соответственно, никакого НДС тут нет.

Быстрая продажа коммерческой недвижимости, независимо от способа проведения сделки, возможна только в том случае, если прибыльность покупки заранее очевидна. Тут многое зависит от того, как продавец подаст имущество – если акцентировать внимание на достоинствах, таких как наличие поблизости транспортной инфраструктуры, свежий ремонт коммуникаций, выгодное расположение касательно потенциальных клиентов и так далее, это может сделать лот заманчивым. Врать при этом не стоит – если потенциальный покупатель увидит, что продавец явно перехваливает товар, или поймает его на намеренном сокрытии недостатков объекта, сделки не будет.

Продажа коммерческой недвижимости

Когда у владельца поднимается вопрос о продаже объекта недвижимости, то ему на выбор есть 2 варианта:

1. Обратиться к частному риэлтору.

2. Обратиться в агентство недвижимости.

Частные риэлторы хоть и берут за свои услуги меньше, обещая продажу коммерческих помещений быстро и «без заморочек», но у данного сотрудничества есть ряд недостатков:

1. Частный риэлтор «один в поле воин», а значит, при возникновении ситуаций, опыта с которыми у него ещё не было, не факт, что он сможет разрешить её в вашу пользу.

2. У «частников» скудные базы по продаже коммерческих объектов. Ваш объект в руках такого специалиста может «зависнуть» очень надолго.

3. Сегодня он есть, а завтра телефон недоступен, а арендуемый офис закрыт. К сожалению, риск нарваться на мошенника при выборе частного риэлтора очень велик.

Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости

Недвижимость, которая приносит стабильный доход, вряд ли будет кто-то продавать. Поэтому, большинство предложений на рынке – это новые помещения в молодых районах или в новостройках. Почему же их так тяжело продать?

1. Мало кто захочет покупать «кота в мешке», люди хотят вкладывать деньги в ликвидные проекты. То есть, новое помещение требует тщательного изучения инфраструктуры, градостроительных планов и так далее. Кроме того существуют различные ограничения на использования помещений, которые придется решать новому владельцу.

2. При продаже-покупке коммерческой недвижимости учитываются такие факторы:

· Доход, который будет получен с данного объекта.

· Возможные риски, связанные с получением дохода.

· Период окупаемости объекта.

· Его географическое положение.

· Наличие коммуникаций и косметического ремонта.

· Количество этажей, общую площадь и прочие показатели.

Главным же фактором остается будущий доход и истекающая из него окупаемость. Если помещение новое, правильно просчитать эти два фактора практически невозможно, что повышает риски.

Сам термин «коммерческая недвижимость» подразумевает получение дохода. В большинстве случаев, основных доходом является арендная плата, то есть, доход и недвижимость непосредственно связаны. При этом оценочная стоимость коммерческой недвижимости тем выше, чем выше получаемый с нее доход. Соответственно оценить недвижимость, которая не была в аренде практически невозможно.

Конечно, можно исходить из ее себестоимости, но такой подход не всегда верен. Не ни какой гарантии, что инвестиции оказались удачными.

Как выгодно продать коммерческую недвижимость

Как мы видим продажа нового объекта дело непростое, и гарантировать результат и прибыль вам не сможет никто. Однако выход есть – поиск арендаторов. Конечно, и у этого способа есть свои минусы:

· Вам придется потратиться на приведение помещения в надлежащий вид.

· Заняться поиском арендатора.

· При необходимости перевести помещение из одного вида в другой.

Однако при правильном и вдумчивом подходе вы получите нужный результат:

· Инвесторы более охотно покупают помещение уже с арендаторами.

· Оценить коммерческую стоимость недвижимости будет намного проще.

· Помещение можно будет продать значительно дороже от начальной стоимости.

Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:

• кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
• показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
• непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.

Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:

• при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
• услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.

Этапы оформления сделки

Составление договора должно происходить в присутствии двух сторон, а правки вносятся строго по обоюдному согласию. Собственник предъявляет покупателю полный пакет документов. Затем договор подписывается в присутствии юриста, а также необходимо оплатить госпошлину. Стоимость государственного налога рассчитывается с учетом типа объекта и площади. После подписания договора необходимо заполнить акт передачи имущества, а затем можно заниматься переоформление объекта в Росреестре.

Продажа коммерческой недвижимости – это сложный процесс, который требует хорошей юридической подготовленности. Организовывайте просмотры, устраивайте крупную рекламную кампанию, исправьте все нарушения в документациях и тогда вы сможете заключить успешную сделку.

Как организовать сотрудничество с агентством

Если вы приняли решение сотрудничать с агентством, то действовать также нужно грамотно и обдуманно:

• Изначально осуществите анализ предоставляемых услуг, оцените все компании, которые предлагают посредничество в таком вопросе. Посредством грамотного подхода к оценке перечисленных факторов, можно достаточно быстро найти специалистов, которые смогут предоставить вашему вниманию качественное обслуживание;
• Выбрав несколько компаний, постарайтесь самостоятельно встретиться с представителями, чтобы получить максимальную информацию о сотрудничестве, ценах, объемах предоставляемых услуг и пр. Первое впечатление сразу же поможет вам определить уровень квалификации специалистов;
• Уточните информацию по поводу составления и подписания договора. Помните о том, что хорошие компании, которые качественно осуществляют предоставление услуг, непременно предлагают подписать договор, который фиксирует обязанности и права сторон. Если договор с вами никто подписывать не собирается, не стоит сотрудничать с такими специалистами;
• Важным моментом также является оплата услуг. Стандартная схема предполагает, что оплата осуществляется уже после поиска клиентов, в момент осуществления сделки. Если же с вас требуют предоставить оплату фиксированного формата заранее, то есть сразу же после подписания договора перед началом поиска клиентов, от такого предложения нужно сразу же отказаться;
• В договоре постарайтесь четко прописать все обязанности сторон. В частности, определите, какие именно услуги будет осуществлять специалист, занимающийся реализацией, и какие вы берете на себя обязанности в случае выполнения поставленных условий (выплата премии специалисту в четко установленном размере).

Продажа коммерческой недвижимости

1. Удостоверения, подтверждающие личность обеих сторон. Если работает посредник, то на него должна быть доверенность от владельца.
2. Договор купли-продажи. Его разберем отдельно ниже.
3. Передаточный акт, где указаны все недостатки (если таковые выявлены) и сроки их устранения при необходимости.
4. От продавца:
   • документы на свою собственность;
   • правоустанавливающие бумаги на землю под строением;
   • набор технических документов:
     • кадастровый паспорт (Госреестр);
     • технический паспорт (БТИ);
     • экспликация на объект (БТИ);
     • выписка из ЕГРН на момент продажи (Госреестр).

Чтобы быстрее продать коммерческую недвижимость, нужно следовать рекомендациям профессионалов. Для этого необходимо:

1. Подготовить объект. Уберите строительный мусор, подготовьте «придомовую» территорию. Если вы продаете недвижимость без мебели и техники, то необходимо вывести лишние предметы из объекта.
2. Составьте грамотное предложение. Опишите все плюсы вашей недвижимости. Опирайтесь только на ту информацию, которая заинтересует покупателя.
3. Сделайте фото объекта. Главная задача – показать состояние коммерческой недвижимости, поэтому фото нужно делать в дневное время.
4. Используйте все инструменты. Коммерческие объекты – это не та собственность, которая может ждать годами. Размещайте объявления самостоятельно, обращайтесь к риелторам и агентам по недвижимости, консультируйтесь с юристом, подключайте сарафанное радио. В этом случае все методы хороши.
5. Торги. Неадекватная цена только отталкивает потенциального клиента. Всегда можно поднять стоимость на 1% и предлагать клиентам торг. Тогда собственник ничего не потеряет, а клиент останется довольным, так как получил выгодную сделку.
6. Правильный показ. Проводите осмотр только в светлое время суток, не скрывайте от потенциального покупателя состояние коммерческой недвижимости. Показывайте и хорошие стороны, и плохие. Например, если в здании обнаружены проблемы с канализацией, то можно предупредить покупателя, что скинете цену из-за этого фактора.

Сделка: как правильно приготовится

Потенциальному покупателю важно знать, что коммерческая недвижимость проверена и является юридически чистым объектом. Необходимо подготовить документы, которые может запросить покупатель во время показа:

1. Кадастровый и технический паспорт. В документе должна быть информация о перепланировке (если таковая была), а также о ее узаконенности. Технический план должен соответствовать на 100% с реальным объектом.
2. Правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, мены, ренты).
3. Выписка из ЕГРП на наличие обременения. Бывают случаи, когда собственник продает коммерческую недвижимость, которая находится в обременении арендой. Это значит, что новый владелец не вправе пользоваться купленным объектом, пока не истечет срок действия договора аренды.
4. Проверка покупателя и юриста, отвечающего за сделку.
5. Проконсультироваться с опытным юристом на наличие ошибок в документации. В некоторых случаях потенциальные покупатели скрупулезно изучают все бумаги, чтобы в случае ошибки требовать снизить цену (торг).

Как продать коммерческую недвижимость без налогов

» Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов.

Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет.

Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект.

Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей.

Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.Для срочно заключенной сделки можно выбрать простой расчет.

Для этого нужно рассчитать сумму с вычетом, отнять затраты на покупку. Законно могут применяться два вида расчета.

Затягивать выполнение сделки не следует.

Валютный курс может повысить стоимость объекта, и поэтому увеличится налог.

• При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
• При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.

• При условии, что человек владеет

Этапы продажи объекта

Чаще всего из рук в руки среди коммерческой недвижимости переходят офисы – их регулярно продают и покупают, сдают и берут в аренду. Первым делом объект необходимо оценить, учитывая даже не самые очевидные факторы – насколько удачно расположен объект, есть ли в нем современные системы безопасности, насколько рационально он спроектирован, давно ли в нем делался ремонт, все ли в порядке с документацией. Продавать подобные объекты можно как самостоятельно, так и привлекая риелторов.

Стремясь побыстрее продать объект, важно сразу предоставить потенциальным покупателям максимум информации о товаре – где находится, какова его площадь и так далее. Разумно также заранее позаботиться о том, чтобы найти на рынке аналогичные предложения и посмотреть, сколько просят за них конкуренты – это позволит выставить адекватный ценник, не продешевив, но и не выставив слишком высокую цену, на которую никто не согласится.
Если решили продавать офис собственными силами, последовательно пройдите следующие этапы.

• Подготовка офиса. Можно обратиться за этим к специалистам по клинингу. Объект должен в буквальном смысле блестеть – любая грязь или пятно на отделке заставят потенциального покупателя сомневаться в желании совершить покупку.
• Оценка. Вместо того, чтобы искать на досках объявлений подобные объекты, есть смысл пригласить профессионального оценщика. Он учтет массу факторов, о которых владелец мог и не задумываться – например, вид из окна, наличие жилья для сотрудников рядом и так далее.
• Реклама. Продажа или сдача в аренду крупного офиса – это потенциальная сделка, достойная рекламы на бигбордах и в профильной прессе. Чтобы попасть в яблочко, надо понимать, кто ваша целевая аудитория, и бить в больное место. Интернет позволяет заказать таргетированную рекламу, которая изначально будет показана только тем людям, кто реально мог бы купить лот, хотя иногда можно правильно расположить тот же рекламный баннер – в районе, где регулярно крутятся бизнесмены.
• Выбор покупателя. Хорошая сделка – та, которая совершается быстро. Если на лот нашлось несколько потенциальных покупателей, разумно отдать предпочтение тем из них, кто готов закрыть сделку сегодня-завтра, без лишних проволочек. Бывают ситуации, когда продажа обусловлена стремлением владельца срочно раздобыть денег, пусть даже в ущерб себе – тогда можно вовсе не давать объявление, а сразу обратиться в фирмы, занимающиеся быстрым выкупом имущества.
• Сбор документов. Для завершения сделки понадобится ряд бумаг, включая различные выписки (ЕГРЮЛ, ЕГРН), арендные договора, акты об установке систем безопасности и так далее. Задуматься о них стоит заранее, но обычно у владельца офиса все это и так есть – нужно лишь подготовить бумаги к смене собственника.
• Подписание договора купли-продажи. В документе обязательно прописывается, кто продает и кто покупает, за какую сумму, в какой момент будут переданы деньги, каким способом будет проведена оплата, сроки ее проведения.

Пропустить любой из названных моментов – значит, неуместно затянуть продажу, продешевить с ценой объекта или вовсе оказаться втянутым в мошенническую схему, когда деньги за недвижимость так и не будут получены. Чтобы продать коммерческую недвижимость быстро и без лишнего риска, есть смысл обратиться за помощью к риелторской компании с солидной репутацией.

Похожие записи:

• С какого числа начнутся льготы РЖД для пенсионеров в 2024 году СПБ
• Доплата за иждивенца инвалиду 3 группы работающему
• Минимальная пенсия по потере кормильца в 2024 в Санкт-Петербурге