Продажа доли в квартире сособственнику в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире сособственнику в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2024 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.
Ограничения и сроки на продажу доли в жилом помещении
В соответствии с новым законом 2024 года о продаже доли в жилом помещении вступают в силу определенные ограничения и устанавливаются сроки для осуществления такой продажи.
Доли – это доли в праве собственности на квартиру или иное жилое помещение, которые принадлежат разным лицам.
Новым законом устанавливается строгий порядок продажи доли в жилом помещении. Теперь, чтобы продать долю, необходимо соблюсти следующие условия:
- Срок владения долей должен быть не менее 3 лет, иначе продажа доли невозможна.
- Доля должна быть зарегистрирована уполномоченным государственным органом и иметь легальный статус.
- Продажа доли возможна только с письменного согласия всех собственников остальных долей в квартире.
- Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети, продажа доли возможна только с письменного согласия их родителей или законных представителей.
- В случае наличия доли, принадлежащей государству или муниципальному образованию, продажа доли затрудняется и допускается только при исполнении определенных условий.
Важно отметить, что новый закон устанавливает ограничения и сроки исключительно для продажи доли в жилом помещении. Для продажи других видов недвижимости такие ограничения могут не действовать.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев
Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.
В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.
Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.
Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.
Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.
Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.
Как грамотно заполнить декларацию и какие варианты её подачи доступны гражданам сегодня
Если после продажи доли в квартире возникла необходимость в уплате налога, продавцу требуется надлежащим образом оформить декларацию. Бланк носит название 3-НДФЛ, его и копию паспорта налогоплательщика нужно предоставить в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего года, идущего после года совершения сделки купли-продажи.
Заполнить декларацию можно любым подходящим способом: получив бланк в офисе налоговой и заполнив его от руки, посетив сайт ФНС или Госуслуг и передав декларацию в электронном виде или же отправить заверенные нотариусом документы почтой.
Подавать отчётность обязаны все граждане, даже если сумма равна нулю или есть льготы, позволяющие не платить налог. За непредставленную в сроки декларацию человеку придётся заплатить штраф тысячу рублей.
Специалисты не советуют откладывать процесс подачи документов на конец апреля, ведь всегда остаётся вероятность ошибки и в таком случае документы придётся нести в налоговую дважды. Указанную в документе сумму налога важно успеть погасить до наступления 15 июля. Игнорирование сроков уплаты карается штрафом в размере 20% от суммы, а также 5% от суммы будет начисляться за каждый месяц задержки. Поэтому так важно быть внимательным при продаже недвижимости. Это позволит сохранить время, нервы и заработанные деньги.
ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу
Первым шагом при продаже долевой квартиры является соглашение всех владельцев на ее продажу. Это важный этап, так как без согласия всех участников сделки невозможно осуществить продажу.
Соглашение всех владельцев на продажу включает в себя определение стоимости квартиры и условий продажи. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры, которая поможет установить ее реальную цену.
После определения стоимости квартиры и условий продажи, необходимо начать поиск покупателя. Для этого можно воспользоваться услугами риэлторов, разместить объявление о продаже на специализированных сайтах или воспользоваться иными способами привлечения потенциальных покупателей.
После нахождения покупателя и достижения соглашения по условиям продажи, необходимо заключить договор купли-продажи с указанием всех деталей сделки. В договоре должны быть указаны все участники сделки, стоимость квартиры, сроки и условия передачи права собственности.
ШАГ 3 Поиск покупателя
После определения рыночной стоимости долевой квартиры, необходимо приступить к поиску потенциального покупателя. Для этого важно использовать различные методы и инструменты, чтобы быстро найти заинтересованных лиц.
1. Заключение соглашения с владельцами о продаже всех долей. Прежде чем начать поиск покупателя, необходимо обязательно получить согласие всех владельцев на продажу квартиры. Для этого можно составить договор купли-продажи или учредительное соглашение, которое будет регулировать отношения между собственниками и определять условия продажи.
2. Реклама и маркетинг. Для привлечения потенциальных покупателей необходимо активно продвигать объявление о продаже квартиры. Размещайте информацию на специализированных сайтах недвижимости, в социальных сетях, использовать рекламные площадки и проспекты.
3. Обращение к риэлторам. Воспользуйтесь услугами профессиональных риэлторов, которые имеют опыт и знания в сфере продажи недвижимости. Они смогут помочь найти покупателя и провести сделку по всем правилам.
4. Просмотр объявлений о покупке квартир. Осуществляйте поиск по специализированным ресурсам, на которых покупатели размещают объявления о поиске квартиры. Это может помочь найти заинтересованных лиц, которые ищут именно такой объект недвижимости, как ваша долевая квартира.
При поиске покупателя следует быть активным и не останавливаться на одном методе. Используйте все доступные инструменты, чтобы найти заинтересованного покупателя и успешно продать свою долевую квартиру.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Дорогие читатели!
Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомлениепрочих содольщиков о намерении осуществить сделку.
Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:
- Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
- Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
- Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
- Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
- Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
- Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
- Место составления документа.
- Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.
Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:
- Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания.В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
- При личном визите.Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
- Обратиться за услугой к нотариусу.Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.
После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам.
Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.
Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме
Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4.
Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.
Такое же мнение у Росреестра, который разобрал вышеуказанный случай здесь. Цитата — «Положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в ЕДИНОЛИЧНОЙ собственности, не применяются.»
Пример №1 : Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.
Пример №2 : Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну.
Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Пример №3 : Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже. Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом виде, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату.
Какие налоги и комиссии взимаются при продаже доли квартиры в 2024 году?
Продажа доли квартиры сопряжена с определенными налоговыми и комиссионными платежами, которые следует учитывать при проведении сделки.
В первую очередь, при продаже доли квартиры вступают в силу налоговые обязательства. В 2024 году действует государственная пошлина в размере 0,3% от стоимости продаваемой доли. Вычисление стоимости доли квартиры производится на основе оценки, которую выполняет независимый оценщик. Также важно учитывать прогрессивную шкалу налогообложения при расчете налога на прибыль физических лиц, который в среднем составляет 13%.
Кроме того, при продаже доли квартиры возможно взимание комиссионных с продавца. Размер комиссии зависит от условий сделки и может составлять от 1% до 5% от стоимости продаваемой доли. Эту комиссию обычно платит продавец, но условия сделки могут быть разными в зависимости от договоренностей между сторонами.
Важно помнить, что налоги и комиссии при продаже доли квартиры в 2024 году могут быть изменены государственными органами или органами местного самоуправления. Поэтому перед проведением сделки необходимо ознакомиться с актуальными правилами и консультироваться с профессиональными специалистами в области недвижимости и налогообложения.
Как оформить документы и провести сделку?
Оформление документов при продаже доли в квартире сособственнику требует соблюдения определенных процедур. В первую очередь, необходимо заключить договор купли-продажи с соответствующими условиями и указанием доли, которую продает собственник. Данный договор должен быть нотариально удостоверен.
После заключения договора, необходимо зарегистрировать его в уполномоченном государственном органе, чтобы сделка была правомочной и защищенной законом. При регистрации договора необходимо предоставить все соответствующие документы, включая паспортные данные и выписку из ЕГРН.
Также, при продаже доли в квартире сособственнику, важно учесть налоговые аспекты. С продавца будет взиматься налог в размере 13% от стоимости продажи доли. Налоговую декларацию необходимо будет подать в налоговую инспекцию в течение 30 дней после совершения сделки.
Проведение сделки по продаже доли в квартире сособственнику требует внимания к деталям и соблюдения всех необходимых процедур. Важно учесть налоговые обязательства и оформить документы правильно, чтобы защитить свои интересы и избежать возможных проблем в будущем.
Последствия для собственников
Запрет на продажу доли в квартире третьим лицам имеет несколько последствий для собственников:
1. Ограничение возможности продажи доли в квартире другим лицам, кроме собственников или их родственников.
Это может затруднить и замедлить процесс совершения сделок с недвижимостью и снизить конкуренцию на рынке.
Другое последствие заключается в том, что собственники могут продавать свою долю в квартире по более выгодным условиям. Раньше они сталкивались с несправедливыми условиями и завышенными ценами от некрасивых партнеров, но теперь у них будет больше свободы выбора и защиты своих интересов.
Еще одним последствием может стать увеличение доли владения и контроля над квартирой для собственников. Запрет на продажу доли третьим лицам может привести к тому, что собственники будут иметь большую долю в общей собственности. Это повысит их влияние на принятие решений и управление жилым помещением.
Новые правила могут повлиять на стоимость недвижимости. Ограничение продажи долей третьим лицам может снизить спрос на такие объекты и, соответственно, их рыночную стоимость. Это может негативно сказаться на собственниках, но в то же время создать возможности для покупателей недвижимости.
Возможные изменения в законодательстве
Правительство рассматривает изменения в законодательстве, связанные с продажей долей в квартирах третьим лицам.
Одно из возможных изменений — запрет на продажу долей в квартире в течение определенного срока после их приобретения. Это поможет снизить спекуляции с жильем и предотвращать многократную продажу одной и той же доли.
Также рассматривается введение обязательной регистрации сделок с долями в квартирах в специальном реестре. Это позволит более эффективно контролировать процесс продажи долей и предотвратить возможные махинации.
Другой вариант изменений в законодательстве связан с ужесточением ответственности за нарушение запрета на продажу долей в квартире третьим лицам. Введение штрафов или даже уголовной ответственности поможет удерживать потенциальных нарушителей и предотвратить незаконные сделки.
Также возможны изменения в процедуре совершения сделок с долями в квартирах. Введение усиленной проверки личности покупателей и дополнительных требований к документации может упростить выявление фиктивных сделок и упростить процесс возмещения ущерба при их расторжении.
Внесение изменений в законодательство может занять время, так как требует изучения и обсуждения с заинтересованными сторонами. Введение новых правил и ограничений в продаже долей в квартире третьим лицам поможет защитить интересы граждан и создать более справедливую ситуацию на рынке недвижимости.